アパート

【不動産投資】管理会社の選び方

この夏、私は怒ってました。
アパートの管理を任せている会社の対応の遅さ、連絡のなさ、仕事の抜け漏れがひどかったのです。

堪忍袋の尾が切れた!
管理会社を変える!

すぐに見積もりを取るために数社に依頼しました。
この記事では私の管理会社変更決意〜会社決定までお話します。

管理会社を変えた理由

対応が遅い!

最も怒ったのは、屋根の修理を半年放置していたことです。
去年の台風で屋根の板金が風で吹っ飛び、その修理対応を依頼していました。
火災保険が適用されるはずなので、火災保険のキャプチャデータも送っていました。

その連絡が半年経ってもなかったんです。

嘘をつかれた。

私も、本業が地獄の忙しさで忘れていた点もあります。
ですが、「どうなっていますか? 見積もりはいただいてましたっけ?」と連絡したところ、

「見積もりは以前送っています」
「保険の受付は済ませていたと勘違いしていました」
「手配は進めていて、来月工事予定です」

と返答があったんですね。
メールを掘り返してみても、見積もりは見当たりません。
見積もりを見た記憶もありません。

……絶対忘れていたでしょ!

信頼が吹っ飛びました。
嘘は……いけません。

お願いしても対応されない

他にも、フェンス工事の見積もり、防草の見積もり、掃除の見積もり、自転車撤去をお願いしていたのですが、全然対応されていません。
これはもう、いかんな、と。

組織として機能していない

後から知ったことですが、担当の方は休職していたようでした。
ただ、それは屋根の工事を半年間放置して私が怒った後です。
各見積もりをお願いしたのは、それより前のことです。

引継ぎをする、もしくは、周りがサポートして、顧客が困らないようにする、というのが出来てないのは、もはや担当者個人ではなく組織の問題。

担当が変わる場合は、それでも仕事がまわるような組織をつくるべきでしょう。
大手でそれができていない、ということは、組織として機能していないということ。

ジ・エンドです。

管理会社の相見積もり

3社のプレゼン

今回、管理会社を変えるにあたって、A、B、C社の方にお話を聞きました。
他にも連絡をくれた会社はあったのですが、1社はアポのメールが途絶える。
1社は管理と募集が別会社だったのでお断りしました。
以下、各会社のプレゼンと比較項目です。
集金代行や入居者対応などの管理の内容は基本的に変わらなかったので、建物管理(掃除など)の内容のみ比較しています。
また、空室があったので、募集に関する提案も比較しました。

A社

見積もり依頼を出してすぐに電話がありました。
本当に、5分後くらいでした。
4日後に会うことに。

規模:大手
スピード:レスポンスが最も早かった。
管理手数料:3%
募集に関する提案:
①広告費を上乗せしましょう。A社が受け取る仲介手数料もうちは受け取らず広告料として出します。
②土地にスペースがあるからバイク置き場ありと明記すべき。大型バイク可と。
建物管理:特に説明なし。3%で巡回もするので、掃除はその時にやるとのこと。
印象:担当者はやりての営業マンYさん。属人化していそうだけど、担当者がこの人なら困ることはなさそう。
懸念点:Yさんは不動産業界に長年いそう。だからこその、グレーな仕事もしそう。
掃除が3%に含まれているのも怪しい。

B社

連絡した翌日に電話があり、改めて管理担当から連絡するとのこと。
管理担当者からメールがあってお盆明けの2週間後に会うことに。

規模:大手
スピード:レスポンスの速度はまあまあ。
管理手数料:3%
建物管理:掃除込みで+1万4400円かかる。説明はなかったが、資料を見て自分で計算。
募集に関する提案:
①家賃はもう少し下げるべき。
具体的な価格の提案はなかったが、周辺2〜3物件の募集ページのコピーをしてきて「今の価格じゃ難しい」とのこと。
②ペット可にしませんか?
古い物件なので、ペット可物件にするのも手。
入居者にヒアリングしてNGがなければペット可にしましょう。
印象:管理と募集の担当2名で来てくれた。説明はわかりやすかった。良い印象。
懸念点:家賃をカード支払いにするとのこと。ポイントが貯まるなどのメリットが多いという説明だったけど、若干の不信感。入居者の個人情報を集めている印象も。

C社

私が昔在籍していた会社の人たちが作った会社。
関連会社に勤める仲の良い同期に連絡をとって、見積もりを依頼しました。

規模:地場
スピード:見積もり対応は遅かった。
管理手数料:3%
建物管理:プレゼン時に丁寧に説明があった。掃除込みで+11770円かかる。消防設備点検は+3500円。2週に1度40分清掃、年2回の特別清掃など、何どれだけ費用がかかるかわかる見積もり資料(個別に資料を作成してくれた)。消防設備点検は半年に1度で、それにかかる費用を月割りしているとの説明も。お金はかかるしやらない大家もいるけど、何かあった時のためにやっておいた方がいい。消化器はホームセンターで数千円で買えるから自分で買った方が安いよ、とのアドバイスもあってホワイトで親切な印象。
募集に関する提案:
①価格改定
いくらにすべきか具体的な数字で提案があった。
資料も周辺1.8kmの物件のデータをまとめており、最も丁寧でわかりやすかった。
(ただしプレゼン時には空室が埋まっていたので、他の提案はなし)
印象:説明が元同期(連絡を取った同期とは別)だったので、印象に対する驚きはなし。信頼の同期。
会社自体も昔の先輩たちが数多く残っており、人柄を知っている安心感はある。
懸念点:見積もりに時間がかかった。間に別の同期を挟んでやりとりしていたから、仕方ないかも。
大手ではないので、募集に懸念あり。だが地場の業者だし、Googleのレビューも店舗が2つあり★4.7(64)、4.9(166)と高い。A社は★3.1(7)B社は★4.4(63)だったので、圧倒的にC社。

 

フタガワの管理会社の選定基準

プレゼンと管理内容を比較した結果、C社に決定しました。
決定理由は以下です。

①仕事の丁寧さ、説明の分かりやすさ。

資料がぶっちぎりで良かったです。
提案価格も妥当でした。
プレゼンでの説明もわかりやすく、グレーなことはしなさそう、という印象。
もちろん、スピード感での懸念はあります。
前の管理会社で最も困ったのがこれでしたから。
C社は最も遅かったけど、お盆休みと、間にやりとりする人間を挟んでいたから仕方ないと判断しました。
仕事を担当のみで抱えないようにしているとの説明があったので、一旦信じることに。

②手数料等、お金面で比較

基本の管理手数料はどの会社も3%で大差なし。
掃除を巡回時にやるから手数料かからないと言うA社や資料に記載があるだけのB社に比べ、個別の見積もり資料を作って何にどれだけかかるか提案のあったC社にしました。
「何にいくらかかる」の説明がないと本当にしてくれるかどうか、信用できなかったので。

管理会社選びについて反省と教訓

楽をしてはダメ。

私は今、マンション1室とアパート2棟を運営しているのですが、自分で選んだ管理会社は今のところ不満ゼロです。
1戸目は4社のプレゼンで選びました。
その時は最も説明の分かりやすかった会社にしました。
対応も早く、今のところ不満はありません。
別のアパートの管理会社は物件の売主にそのままお願いしているのですが、地場なので募集もまあまあ強く、管理の対応も丁寧ですが、建物管理の面では「本当に定期巡回している?」という疑いはあります。
一度、フェンスが車にぶつけられてボコボコになっていたのに、何も連絡してこなかった事件があったので。

項目別にしっかり比較する。

管理手数料が一律3%といっても、何が含まれて何が含まれないのか、比べる必要があります。
建物管理はいくらなのか。
その価格に何が含まれているのか。
掃除はオプションなのか。
頻度はどれくらいか、などです(C社は1回40分と、詳しく記載があった)。

自分が何を重要にしているか明確にする。

信頼できるか

最も重要です。
信頼感の喪失が、今の管理会社を変える原因でしたので。
今回はB社とC社で迷いました。
信頼感は両方ともありましたが、やはり見積もりと説明の丁寧さで決めました。
安くはないものの、何にかかるか説明がありましたので。

スピード

現在の管理会社で困ったのは、ここです。
見積もりも遅いですし、エアコンの修理も1週間以上経っても見積もり連絡がありませんでした。
はやく修理しないと入居者さんが困ります、というか、夏場は命に関わります

組織としての安定性

私の場合、移住願望があるので、離れていても丁寧に仕事をしてくれることが重要です。
ですから組織的に安定している、もしくは担当者が変わらない、という点を見ます。
例えば別の物件を任せているD社は、対応者は毎回違うけども組織的にしっかりしていて、対応に不満を持ったことはないです。
C社は勤続10年以上の人が多いのがわかるので、信頼感があります。
基本的に募集も管理も窓口の担当者は一人とのこと。
担当のみで仕事を抱えないようにしている、と説明もありましたので、組織としても健全そうかな、と。

【価格】安さのみで選ばないこと

安さのみを重視しては危険です。
今の管理会社では安さで痛い目にあいました。
もちろん基本的な手数料は安いと嬉しいですが、掃除などのオプションは納得感のある価格ならokという結論です。
なぜなら、おそらく外注するのでどの会社もそんなに変わらないはずなんです。
安いということは、雑にされるか、もしくはそもそも対応していないか、どちらかかと。

募集の強さ

今の管理会社に募集もお願いしていますが、1年以上経っても埋まりませんでした。
施策提案も基本的にはこちらから。
プレゼン時に具体的な提案のある会社が良い、と学びました。

以上、私の管理会社選び、でした。
痛い目に遭ったことも含めて、これから管理会社を選ぶ方の参考になれば嬉しいです。
楽しちゃダメですね、本当に。

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