アパートの部屋

【不動産投資】築古オンボロアパートの空室が埋まるまでにやったこと7個

2019年6月に、築38年(当時)のオンボロアパートを買いました。
アパートは単身者用の1R6室と1DK2室の計8室。
そのうち空室で、結果、1年以上その部屋を埋めるのに苦労することになります。
今日は空室を埋めるために私がやった施策を書いていきます。

とにかく古くてボロかった室内

購入時、室内はとっても汚かったです。
壁紙は汚れ、押入れや玄関の床はボロボロでした。

キッチン窓枠ロフト

管理会社が提案してきた修繕見積もりは、なんと135万円!!
アパート修繕見積もりびっくりしました。
ただ、内容を見ると、「まあ、そこボロいから変えたくなるよね」というもの。

ですが私は、「古いアパートを安く買ってDIYで綺麗にして貸し出したい」という願望がずっとありましたので、自分でできない部分(電気工事など)以外はDIYで工事することにしました。

ちなみに業者さんにお願いしたのは、
・トイレ換気扇交換
・間仕切り戸のガラス破れている部分の交換
・網戸張り替え
です。
網戸の張り替えは自分でやってもよかった気がしますが、確かそ見積もりがそんなに高くなかったんですよね。
だからお願いした記憶があります。

【美観DIY】室内をペンキで塗装

室内の壁紙部分、また靴収納や窓枠が木製だったのですが、ボロボロになっていたのでペンキで塗りました。
壁紙用ペンキは3回塗るとすごく綺麗になりましたし、壁紙を張り替えるよりも安価にできるのでオススメです。

【壁紙用ペンキ費用】
約23000円

ちなみに、壁紙を張り替えるとこれくらいかかります。
DIYでやる場合:約56,000円
業者に頼んだ場合:約100,000円〜

木部は壁紙とは別のペンキを使い、約6500円ほどかかりました。

使ったペンキはこちら。

ターナー色彩株式会社 JCOLOR スノーホワイト
JCOLORペンキ
※RESTA DIY SHOPより

【最新設備の導入】モニター付きドアホン、温水洗浄便座の設置

インターホンが音声のみのものでしたので、取り替えました。
また、温水洗浄便座も取り替えると効果が高いと聞いていたので設置しました。
ただ、モニター付きドアホンはDIYでも簡単に設置できたのですが、温水洗浄便座は、トイレが古くてパイプ部分の既存の部品が外せず、水漏れしても怖いので、後から工事に来てくれる予定だった業者さんに頼みました。
モニター付きインターホンは1万円程度、温水洗浄便座は15000円程度で購入できたので、安くすみました。
モニター付きインターホンを管理会社の費用で工事すると40000円もかかるので……

使用したのはコチラ。

【美観DIY】コンセントカバーを交換する

これは簡単にできるのに、すごく印象が変わりました。
もとはこれ、かなり汚いです。

スイッチ・コンセントカバー

それが、このようになりました。

 

コンセントカバー
コンセントカバーだけの写真を撮り忘れてしまったのですが、伝わりますか?
綺麗になっているの。

使用したのはこの金属のタイプです。

【美観DIY】トイレ・キッチンの壁紙をアクセントクロスにする

ちょっとオシャレな感じを出してみたかったんです。
ですから、アクセントクロス的な感じにするために、ペンキで塗る部分と、壁紙を張り替える部分を分けました。

キッチン

【美観DIY】トイレ、玄関にクッションフロアを貼って綺麗にする

それぞれ異なるクッションフロアを貼りましたが、玄関の出来栄えが良いです。
トイレの写真は先ほど掲載。

【玄関】
玄関

 

クッションフロアを貼るのは難しかったですね……
丁寧さが求められます。

【美観DIY】キッチン・ドアにカッティングシートを貼って綺麗にする

カッティングシートは楽しかったです。
しかも簡単に綺麗になるのでオススメです。

カッティングシート

こちらは脱衣所のドアに黒いカッティングシートを貼りました。
黒板になっているもので、チョークで書けるそうです。
カッティングシートは安くできるのに印象がガラッと変わるので、全部のドアにやった方が良いと思いました。

【便利さUP】玄関にウォールミラー、人感センサー照明を設置

コチラの記事にも書きましたが、なかなか決まらないので更に何かできないか、と玄関にいろいろと設置することにしました。
ニトリのウォールミラーと、amazonで買った人感センサー付き照明です。

募集内容の見直し

これは随時していたのですが、もっと早く気付いておけばよかったポイントがあります。

それは、
この物件は、敷地が広いんですね。
ですから、外に原付、自転車を置いている方が何人かいらっしゃいます。
広いので、なんなら大型バイクも置けます。

それなのに、私は「バイク置き場あり」を募集内容に入れることに気付いていなかったんです。
悔しい。

昔バイク乗ってたからわかるのですが、バイク乗る人間からしたら、「超ポイント高い」じゃないですか。
だってバイク用の駐車場借りようと思ったら東京だと5000円くらいかかりますから。

速攻、管理会社にメールしました。

【業者対策】広告料を3ヶ月分に変更

極めつけは、お金の部分です。
部屋の中でできることは大体やりました。
それでも決まらないので、金額的なメリットを、入居者さんと仲介業者さんの双方に対してつくりました。
特に、仲介業者さんに「沢山ある物件の中でなぜ私のアパートを案内したいと思ってもらうか」が、重要だな、と。
ですので、仲介業者さんに対する広告料を1ヶ月分、また入居者さんが支払うべき仲介手数料をこちらが負担するという、広告料3ヶ月分コースにしました。

なお、入居者さんには別に5000円分のクオカードもつけています。

通常、業者さんに支払う広告料は1ヶ月分なのですが、今後また1年空くのであれば、広告料を2ヶ月上乗せした方がマシです。

結果的に、広告料上乗せが一番きいたようで、広告料を変えてから1ヶ月ちょっとで入居者が決まりました。
最初にこれをしておけばよかった、とも思いましたが、何事も勉強です。
次に空室が出た時に生かします。

以上が、私が空室の入居者づけのためにやったことです。
おかげで現在満室、ほっと胸を撫で下ろしています。

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