不動産投資の初心者は何から始める? 現役大家が教えるロードマップ

不動産投資の初心者は何から始める? 現役大家が教えるロードマップ

悩んでいる人
不動産投資に興味あるけど、何から始めていいか分からない。初心者だから不動産業者に騙されそうで心配……

こんな悩みに答えます。

本記事の内容

  • 不不動産投資の初心者は何から始める? 現役大家が教えるロードマップ
  • 不動産投資で絶対NGな3つのこと
  • 不動産投資おすすめの勉強方法

本記事を書いている私は不動産投資歴4年、アパート2棟と区分1室を経営する元サラリーマン大家です。

私自身は規模も小さく不動産投資家の中では雑魚キャラなのですが、だからこそ初心者に近い目線で伝えられると思います。

ふたがわ
メガ大家さん達はちょっとした怪物なので普通の自分からすると参考にしづらいと思っていたので、この記事を書きました。

この記事は普通の会社員だった私でもできた方法なので、普通の会社員の方の参考になると思います。

不動産投資の初心者は何から始める? 現役大家が教えるロードマップ

早速、不動産投資のロードマップを解説していきます。

不動産投資の始め方

不動産投資を始めるには、以下から始めましょう。

  1. 勉強する
  2. 物件情報を収集する

詳しく説明していきます。

①勉強する

不動産投資を始める上で一番大事なのは「勉強」です。

勉強めっちゃ大事です。

ブログは勉強しないままに始めても大した損はないですが、不動産投資は大きな借金を抱えるので絶対に勉強してください。

業者の言うままに区分マンションを買って毎月数万円持ち出しがある人とか、サブリース契約で割高なアパートを買って後からサブリース解除されて泣き寝入りする人とか、勉強不足だから失敗するんです。

ふたがわ
ザコ大家なのに偉そうに言ってごめんなさい……
でも超大事なんです。勉強。

勉強すべき項目をざっと出すとこんな感じです。

勉強が必要な内容

  • 物件の分類、各々のメリットデメリット
  • 物件取得までの流れ、価格交渉などの戦略
  • 物件価値の見方
  • かかる税金(取得・保有)
  • 収益シミュレーション(どうやって儲けを出すか)
  • 融資の仕組み、戦略
  • 出口戦略

他にもあるかもしれませんが、代表的なものはこの辺です。

でも勉強ってどこまですればいいの?

当然の疑問です。

ざっくり言うと、勉強は「どんな物件を買えばいいかわかるまで」やってください。

築古戸建を買ってDIYで直して高利回りを狙うのか、新築アパートを買って手間をかけずに確実にCFを取るのか、自分の戦略を明確にしてください。

そもそも不動産投資は、物件の分類だけでもこれだけあります。

不動産投資の分類

  • アパート
  • マンション
  • 区分所有
  • 戸建て
  • ビル
  • 土地
  • 駐車場
  • トランクルーム

こんなにある上に、新築・中古(築浅・築古)でも戦略が違ってくるので、それぞれを学んで自分に合った戦略を選ぶ必要があります。

何を買ってどう収益を出していくか、自分に合った形を決められるまで勉強してください。

ふたがわ

いきなり厳しめのことを書きましたが、失敗してほしくないからです。
当ブログの読者様には投資で収益を得てリタイア&ハッピーになって欲しいと願っています

②物件を探す

勉強と同時に物件探しを習慣化しましょう。

なぜなら、不動産投資で重要なのは「物件を見る目」だからです。

よく、不動産投資の成功法則と言われるのは「1000:100:10:3:1」の法則です。

1000件の物件情報を見て、
100件の現地調査に行き、
10件の申込を入れ、
3件の融資審査をし、
1件の(良い)物件を買うことができる

という意味です。

物件を買うだけなら1000個も見なくてもいいですが「良い物件」ならばこれくらい見なければいけません。

ふたがわ
私もアパートを買うまでは1000件くらい見ました

購入するまでの手順

次に、購入するまでの手順を解説します。

ふたがわ
先ほどの「物件情報を集める」と被る部分もあるのですが、この辺のステップは超重要なので1つ1つ説明していきますね。

物件購入するまでの手順

  1. 物件検索
  2. 現地調査
  3. 購入申込〜売買契約
  4. 融資申請
  5. 決済(引き渡し)

①物件検索

記事の冒頭でも説明した「物件情報収集」ですね。

大事なので何度も言いますが、不動産投資は「物件を見る目」が重要です。
ですから、物件情報は集めまくり、現地調査もしまくりましょう。

なお、物件情報を見る際に重要な指標は以下の3つ

  • 収益性:どのくらいの収益が見込めるか? つまり利回り。
  • 担保力:積算評価で出す金額で、銀行融資の根拠となります。
  • 稼働力:立地や周辺環境から物件が稼働する力を見ます。

都心の物件は稼働力は高いですが担保力・収益性が低く、逆に郊外にいくにつれて担保力・収益性が上がり稼働力が下がる特徴があります。

物件検索に使う主なサイトは以下。

実需向けのサイト(SUUMOYahoo不動産)を使って築古戸建やオーナーチェンジ物件を探すのもありです。

②現地調査

取り寄せた資料(マイソク)をチェックして「良い」と思った物件は現地に行って見てみましょう。

しつこいですが、不動産投資は「不動産を見る目」が大事です(あと2〜3回言います)。

いくつ物件を見たかがモノを言う世界です。

現地に行って実際に見てみましょう。

なお、この時、ただ見るだけでなく、以下の項目をチェックしましょう。

  • 駅前の環境
  • 駅から物件までの環境(便利さ、夜の明るさ、綺麗さ)
  • 掃除はされているか?(ゴミ収集場所・廊下・階段・エレベーター)
  • 外壁・屋根の劣化度(ひび割れなど)
  • 住宅内設備の劣化度(キッチン・風呂・トイレ)
  • 日当たり、騒音などの環境は良好か?
  • 周りの物件の空室率
  • 駅の乗降者数(首都圏であれば5万人以上は欲しい)
  • 値下がりリスクの有無(人口は増加しているか?学生需要に頼っていないか?)
  • 値上がり可能性の有無(線路開通予定・ショッピングモールオープン予定など)

パッと思いつくだけでもこれくらいあります。
きっちり見ましょう。

きちんと確認することには以下のメリットがあります。

  • ヤバイ物件を買わずに済む
  • 内容によっては、価格交渉の材料に使える

外壁の劣化、設備の劣化などは「リフォームする必要がある」として該当費用分の値下げを求めたりできます。

ふたがわ
値下げ交渉には根拠が必要なので、現地調査によってその根拠が見つかるイメージです

③購入申込〜売買契約

現地調査をして買いたいと思った物件には価格交渉をしましょう。

ただ、奪い合いになりそうな物件などは先に購入申込を出すケースもあります。

なぜなら、購入申込をした順番に交渉権が与えられるからです。

先に価格交渉パターン

価格交渉→合意→購入申込→交渉2回目→売買契約

先に購入申込パターン

購入申込→交渉→売買契約

ほとんどの場合は間に不動産業者さんが入りますので、交渉は不動産業者を通じてやることになります。

この担当者さんがやり手なら、こちらが材料を出さなくて値下げ交渉をしてくれます。
ですが新卒だったりするとこちらが材料を出しても全然ダメな時も。
ふたがわ
値下げ交渉できなかったからと言って仲介手数料を下げられたこともあります

売買契約の注意点

なお、売買契約書・重要事項説明書は必ず前もってデータを送ってもらうようにしましょう。
不当に不利な点がないか、絶対にチェックしてください。

ふたがわ
変な点があったら不動産屋さんを通じて修正してもらいます

④融資申請

大抵の場合、買付申込と同時にローン仮審査も出します。

ふたがわ
住宅ローンも仮審査は必ずしますが、同じ感じです

仮審査が通ったら、本審査、つまり融資申請を出します。

⑤決済(引き渡し)

決済はほとんどの場合、銀行で行われます。

売主、買主、不動産業者、司法書士の4者が揃って進めます。
ふたがわ
スーツ姿のかっぷくの良いおじ様たちに囲まれて、緊張しまくりでした

銀行で以下の流れで進めます。

  • 本人確認
  • 書類の確認
  • 買主がローン融資手続き
  • 仲介手数料の支払い
  • 司法書士への報酬の支払い
  • 税金の精算
  • 売主が領収書の発行
ふたがわ
実際は、不動産業者さんが書類を1枚1枚手渡してくれるので、ハンコをバンバンついていく感じです。

購入後

また、物件を購入したら、以下の流れです。

⑥原状回復、価値向上
⑦賃貸に出す
⑧賃貸管理
⑨売却(出口)

手っ取り早いのは、管理会社を探して契約し、リフォームの提案と募集もお願いするやり方です。

ふたがわ
ですがリフォームは高額になることが多いので、相見積もりを取ったり、DIYでやるのがおすすめ。

なお⑨売却(出口)ですが、購入前にシミュレーションをして決めておくこと

シミュレーションをすれば、減価償却費がなくなったり支払利息の減少により収益が赤字転換(デッドクロス)する時点がわかるので、その時点で決めることができます。

不動産投資で絶対NGな3つのこと【破産しないために】

ここまで簡単に不動産投資の始め方〜購入までの流れを説明してきましたが、最後に「絶対にやってはいけないNGなこと」も紹介しておきます。

不動産投資で絶対NGなこと

  • 業者の言いなりで買う
  • 持ち出しが発生する物件を買う
  • 不安を強く感じるのに買う

当たり前ですが、業者の言うことを全部鵜呑みにして買ってはいけません。
彼らは売るのが仕事です。
売るのに有利な情報を出しています。

また、絶対ダメなのが持ち出しが発生する物件

ふたがわ

「節税」とか「資産になる」とか言って売ってくるパターンですね。
注意してください。

こういう物件をシミュレーションしたら、自分が払った金額以上のお金=リターンが戻ってくるのは40年後とかです。
不動産投資は利益のためにするものです。
毎月給料から持ち出しするなんて、絶対ダメです。
節税は、毎月数万〜2桁の利益が出る物件でも全然できます。

また、不安を強く感じるのもNG

不安を感じるということは、自分の投資経験に対して高すぎるリスクを取っているからです。

不安を感じるなら、小さな金額まで落として始めればいいんです。
区分所有であれば150万円くらいから買えるんですから。

一番信頼できるのは自分の頭です。
勉強・情報収集で自分の頭を強化してください。

不動産投資おすすめの勉強方法

不動産投資を始める際は絶対に勉強してください。

方法としては、本・セミナーで勉強するのがおすすめ。

ふたがわ

ブログは参考にはなるけど、体系的に不動産投資の知識を発信している人は少なく、勉強という感じではありません。

ですので体系的にまとまっている本・セミナーがおすすめ。

この際に気をつけて欲しいのが、投資用不動産業者のセミナーに参加しないこと。

避けるべきセミナー

・年収500万円以上とうたっているもの
・アマゾンギフト券プレゼントとうたっているセミナー

年収500万以上と区切ってるのは、セミナー受講者をローンが降りる属性に限定するためです。
つまり、セミナー受講者を顧客にしたいからです。
また、「アマゾンギフト券2万円プレゼント」などとうたっているセミナーも、メリットがあるからバラまいているのです。

メリット=たっぷり利益の乗った自社物件や莫大な手数料を支払う顧客獲得ですね。

悩んでいる人

じゃあどのセミナーを受ければいいの?

有料ですがファイナンシャルアカデミーの不動産投資コースをおすすめします。

約30万円くらいかかりますが、不動産投資のことを体系的・効率的に学ぶことができます。

投資全般を学びたいなら断然グローバルファイナンシャルスクール(不動産投資も株も30万で学べます)ですが、ファイナンシャルアカデミーは最短で学べるのがメリット。

ふたがわ
お金に余裕のある方は両方入学していいとこ取りするのもありです。

なお、ファイナンシャルアカデミーは不動産投資体験セミナーを無料で開放しているので、まずはそちらを受けてみるのもおすすめです。

ファイナンシャルアカデミー不動産投資体験セミナー

ふたがわ
私が受けた時は1000円だったのですが、今は無料になりました。

1.5時間で不動産投資の全体像収益化の道すじが学べます。

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