不動産投資の初心者は何から始める？ 現役大家が教えるロードマップ

こんな悩みに答えます。

本記事の内容

本記事を書いている私は不動産投資歴４年、アパート２棟と区分１室を経営する元サラリーマン大家です。

この記事を読めば、普通の会社員でも不動産投資で成功できる道筋がわかります。

不動産投資の初心者は何から始める？

早速、不動産投資のロードマップを解説していきます。

１.不動産投資の始め方

不動産投資を始めるには、以下から始めましょう。

詳しく説明していきます。

①勉強する

不動産投資を始める上で一番大事なのは「勉強」です。

勉強めっちゃ大事です。

業者の言うままに区分マンションを買って毎月数万円の赤字の人とか、サブリース契約でアパートを買った後に解除されて泣き寝入りする人とか、勉強不足で失敗する人が沢山います。

勉強すべき項目をざっと出すとこんな感じです。

勉強が必要な内容

他にもあるかもしれませんが、代表的なものはこの辺です。

当然の疑問です。

ざっくり言うと、勉強は「自分がどんな物件を買えばいいかわかるまで」やってください。

築古戸建を買ってDIYで直して高利回りを狙うのか、新築アパートを買って手間をかけずに確実にCFを取るのか、自分の戦略を明確にしてください。

そもそも不動産投資は、物件の分類だけでもこれだけあります。

不動産投資の分類

こんなにある上に、新築・中古（築浅・築古）でも戦略が違ってくるので、それぞれを学んで自分に合った戦略を選ぶ必要があります。

何を買ってどう収益を出していくか、自分に合った形を決められるまで勉強してください。

②物件を探す

勉強と同時に物件探しを習慣化しましょう。

なぜなら、不動産投資で重要なのは「物件を見る目」だからです。

よく、不動産投資の成功法則と言われるのは「1000：100：10：3：1」の法則です。

という意味です。

「良い物件を買うため」にはこれくらい見なければいけません。

２.購入するまでの手順

次に、購入するまでの手順を解説します。

物件購入するまでの手順

①物件検索

記事の冒頭でも説明した「物件情報収集」ですね。

大事なので何度も言いますが、不動産投資は「物件を見る目」が重要です。
ですから、物件情報は集めまくり、現地調査もしまくりましょう。

なお、物件情報を見る際に重要な指標は以下の３つ

都心の物件は稼働力は高いですが担保力・収益性が低く、逆に郊外にいくにつれて担保力・収益性が上がり稼働力が下がる特徴があります。

物件検索に使う主なサイトは以下。

実需（自分で住む需要）向けのサイト（SUUMOやYahoo不動産）を使って築古戸建やオーナーチェンジ物件を探すのもありです。

②現地調査

取り寄せた資料（マイソク）をチェックして「良い」と思った物件は現地に行って見てみましょう。

しつこいですが、不動産投資は「不動産を見る目」が大事です（あと２〜３回言います）。

いくつ物件を見たかがモノを言う世界です。

現地に行って実際に見てみましょう。

なお、この時、ただ見るだけでなく、以下の項目をチェックしましょう。

パッと思いつくだけでもこれくらいあります。

きちんと確認することには以下のメリットがあります。

外壁の劣化、設備の劣化などは「リフォームする必要がある」として該当費用分の値下げを求めたりできます。

③購入申込〜売買契約

現地調査をして買いたいと思った物件には価格交渉をしましょう。

ただし、奪い合いになりそうな物件などは先に購入申込を出すケースもあります。

なぜなら購入申込をした順番に交渉権が与えられるからです。

先に価格交渉パターン

先に購入申込パターン

ほとんどの場合は間に不動産業者さんが入りますので、交渉は不動産業者を通じてやることになります。

売買契約の注意点

なお、売買契約書・重要事項説明書は必ず前もってデータを送ってもらうようにしましょう。

不当に不利な点がないかチェックするためです

④融資申請

大抵の場合、買付申込と同時にローン仮審査も出します。

仮審査が通ったら、本審査、つまり融資申請を出します。

⑤決済（引き渡し）

決済はほとんどの場合、銀行で行われます。

決済手続きは以下の流れで進めます。

３.購入後にやること

また、物件を購入したら、以下のことをやります。

手っ取り早いのは、管理会社を探して契約し、リフォームの提案と募集もお願いするやり方です。

なお⑨売却（出口）ですが、購入前にシミュレーションをして決めておくこと。

シミュレーションをすれば、減価償却費がなくなったり支払利息の減少により収益が赤字転換（デッドクロス）する時点がわかるので、その時点で決めることができます。

不動産投資で絶対NGな３つのこと【破産しないために】

ここまで簡単に不動産投資の始め方〜購入までの流れを説明してきましたが、最後に「絶対にやってはいけないNGなこと」も紹介しておきます。

不動産投資で絶対NGなこと

当たり前ですが、業者の言うことを全部鵜呑みにして買ってはいけません。

売るのに有利な情報を出しています。

また、絶対ダメなのが②の持ち出しが発生する物件。

こういう物件をシミュレーションしたら、自分が払った金額以上のお金＝リターンが戻ってくるのは40年後とかです。

毎月給料から持ち出しするなんて、絶対ダメです。

また、③の不安を強く感じる物件を買うのもNG。

不安を感じるなら、小さな金額まで落として始めればいいんです。

区分所有であれば150万円くらいから買えるんですから。

不動産投資おすすめの勉強方法

不動産投資を始める際は絶対に勉強してください。

方法としては、本・セミナーで勉強するのがおすすめ。

ですので体系的にまとまっている本・セミナーがおすすめ。

この際に気をつけて欲しいのが、投資用不動産業者のセミナーに参加しないこと。

避けるべきセミナー

年収500万以上と区切ってるのは、セミナー受講者をローンが降りる属性に限定するためです。

つまり、セミナー受講者を顧客にしたいからです。

また、「アマゾンギフト券２万円プレゼント」などとうたっているセミナーも、開催者にメリットがあるからバラまいているのです。

有料ですがファイナンシャルアカデミーの不動産投資コースをおすすめします。

約30万円くらいかかりますが、不動産投資のことを体系的・効率的に学ぶことができます。

なお、ファイナンシャルアカデミーは不動産投資体験セミナーを無料で開放しているので、まずはそちらを受けてみるのもおすすめです。

1.5時間で不動産投資の全体像、収益化の道すじが学べます。

まとめ：不動産投資はしっかり勉強してから始めるべし

この記事の内容は以下です。